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Permis de construire obligatoire pour une extension, garage, piscine ou autres petits travaux ?
Auteur
Fondateur
Publié
14 janv. 2026
Catégorie
Reglementaire
Les seuils de surface changent selon votre commune. Évitez les erreurs coûteuses et les refus en mairie. Ce guide analyse votre situation en quelques minutes et vous dit exactement quelle autorisation demander en 2026.
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J'ai débuté sur les chantiers, truelle en main, avant de devenir architecte HMONP. Je connaît le bâtiment de l’intérieur. Ici, je partage mon expertise sans filtre !
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La réponse en une phrase.
Vous devez demander un permis de construire si votre projet dépasse 20m² d'emprise au sol ou de surface de plancher. Ce seuil monte à 40m² si votre terrain se trouve en zone urbaine couverte par un Plan Local d'Urbanisme. En dessous de ces limites, une déclaration préalable suffit.
Quelle autorisation selon la taille de votre projet ?
Surface du projet | Terrain avec PLU (zone urbaine) | Terrain sans PLU | Formalité requise |
|---|---|---|---|
- de 5m² | Autorisé | Autorisé | Aucune démarche |
De 5m² à 20m² | Autorisé | Autorisé | Déclaration préalable |
De 20m² à 40m² | Autorisé | Permis obligatoire | Déclaration préalable (PLU) ou Permis (hors PLU) |
+ de 40m² | Permis obligatoire | Permis obligatoire | Permis de construire |
Les 3 critères qui déterminent vos obligations
La surface de votre construction
Deux notions distinctes entrent en jeu.
La surface de plancher représente la somme des surfaces de tous les niveaux couverts et clos, mesurée depuis l'intérieur des murs. Si vous construisez sur deux étages, vous comptabilisez les deux niveaux.
L'emprise au sol correspond à la projection verticale de votre construction vue du ciel. Elle inclut les murs extérieurs, les balcons et les terrasses, mais exclut les simples débords de toit sans poteaux.
Le critère déterminant sera toujours le plus restrictif. Si l'emprise au sol ou la surface de plancher dépasse le seuil applicable, vous devrez demander un permis.
L'emplacement de votre terrain
Un terrain situé en zone urbaine avec PLU bénéficie d'un seuil étendu à 40m² pour les extensions et constructions annexes. Un terrain hors zone urbaine ou sans PLU reste soumis au seuil de 20m².
Pour vérifier votre situation, consultez le Plan Local d'Urbanisme de votre commune sur le site Géoportail-urbanisme ou renseignez-vous directement en mairie.
Le piège de la surface totale après travaux
Beaucoup de particuliers ignorent cette règle. Même si votre extension reste sous les seuils de 20m² ou 40m², vous devez calculer la surface totale de votre habitation après travaux.
Prenons un exemple concret. Vous prévoyez d'agrandir votre maison de 35m² en zone couverte par un PLU. Normalement, une simple déclaration préalable suffit puisque vous restez sous les 40m². Mais si votre maison fait déjà 120m², la surface totale après travaux atteindra 155m².
Dans ce cas précis, le permis de construire devient obligatoire, et vous devrez faire appel à un architecte. Cette obligation légale s'applique dès que la surface totale dépasse 150m², quelle que soit la taille de l'extension elle-même.
6 situations concrètes analysées
Studio de jardin de 18m² en zone rurale
Un propriétaire souhaite construire un studio indépendant de 18m² sur son grand terrain à la campagne, sans PLU. La surface reste inférieure au seuil de 20m². Une déclaration préalable suffit. Le délai d'instruction sera d'un mois.
Extension de cuisine de 30m² en zone urbaine
Une famille possède une maison de 110m² en centre-ville. Le terrain est couvert par un PLU. L'extension prévue de 30m² portera la surface totale à 140m². La déclaration préalable reste applicable puisque l'extension ne dépasse pas 40m² et que la surface finale reste sous 150m². Pas besoin d'architecte.
Agrandissement de 35m² d'une grande maison
Un couple veut ajouter 35m² à leur maison actuelle de 125m². Ils habitent en zone PLU. L'extension semble modeste et sous le seuil de 40m². Pourtant, la surface finale atteindra 160m². Le permis de construire devient obligatoire avec recours obligé à un architecte, même si l'extension en elle-même fait moins de 40m².
Garage neuf de 25m² sur terrain vide
La construction d'un garage de 25m² sur un terrain nu, même en zone PLU, nécessite un permis de construire. Pour les constructions neuves sur terrain sans bâtiment existant, le seuil favorable de 40m² ne s'applique pas.
Abri de jardin de 15m²
Un abri de jardin de 15m² avec une hauteur inférieure à 12m ne demande qu'une déclaration préalable. Si la hauteur dépassait 12m, un permis deviendrait nécessaire.
Piscine enterrée de 60m²
Un bassin enterré de 60m² relève de la déclaration préalable. Au-delà de 100m² de surface de bassin, ou si vous installez une couverture de plus de 1,80m de hauteur, vous basculez vers l'obligation de permis.
Pourquoi cette différence entre ville (PLU) et campagne (HORS PLU) ?
La règle peut sembler contradictoire au premier abord. Les zones urbaines avec PLU permettent des extensions jusqu'à 40m² sans permis, alors que les zones rurales limitent à 20m². Cette logique s'explique par la politique d'aménagement du territoire.
En ville, les infrastructures existent déjà. L'eau, l'électricité, les routes et les services publics sont en place. L'État encourage donc les propriétaires à agrandir leurs habitations plutôt que de construire en périphérie. Le seuil de 40m² favorise la densification des zones déjà urbanisées.
À la campagne, l'objectif est différent. Les zones sans PLU correspondent souvent à des terres agricoles ou des espaces naturels à préserver. Le seuil plus restrictif de 20m² vise à limiter le mitage du paysage et l'étalement urbain sauvage. Amener les réseaux dans des zones isolées coûte cher à la collectivité et détruit progressivement les espaces naturels.
Le PLU n'est donc pas une contrainte supplémentaire. C'est au contraire un document qui identifie les zones prévues pour l'urbanisation et autorise davantage de liberté dans ces secteurs.
Les constructions dispensées de toute formalité
Certains projets échappent à toute obligation administrative.
Vous pouvez installer un abri de jardin de moins de 5m² et de hauteur inférieure à 12m sans aucune démarche. Les piscines hors-sol montées moins de trois mois par an ne nécessitent aucune autorisation. Les pergolas non couvertes de moins de 5m², les châssis et serres de moins de 1,80m de hauteur, ainsi que les clôtures de moins de 2m en dehors des secteurs protégés sont également dispensés.
Une terrasse de plain-pied non couverte peut être aménagée librement. Attention toutefois, même sans autorisation d'urbanisme, votre construction doit respecter les règles du PLU et les distances de mitoyenneté avec les propriétés voisines.
Construction neuve sur terrain nu
Les règles diffèrent sensiblement pour une construction sur terrain vierge. Le seuil favorable de 40m² applicable en zone PLU ne s'applique pas aux constructions neuves sans bâtiment existant.
Pour toute construction nouvelle de plus de 20m², même sur un terrain couvert par un PLU, vous devrez déposer un permis de construire. Un tiny house de 25m² implanté sur votre parcelle nécessitera donc un permis, contrairement à une extension de même surface accolée à une habitation existante en zone urbaine.
Questions fréquemment posées
Q: Les 40m² sans permis s'appliquent-ils partout en France ?
R: Non, cette tolérance concerne uniquement les extensions de constructions existantes situées en zone urbaine avec PLU. Pour une construction nouvelle sur terrain nu, le seuil reste fixé à 20m² maximum, même en zone urbaine.
Q: Comment vérifier si mon terrain bénéficie d'un PLU ?
R: Le site Géoportail-urbanisme permet de consulter gratuitement tous les documents d'urbanisme. Vous pouvez également contacter directement le service urbanisme de votre mairie.
Q: Ma terrasse couverte de 25m² nécessite-t-elle un permis ?
R: Oui, car elle génère à la fois de l'emprise au sol et de la surface de plancher supérieures à 20m². Une terrasse non couverte au niveau du sol ne demande aucune autorisation.
Q: Puis-je commencer les travaux avant d'avoir la réponse ?
R: Absolument pas. Vous devez attendre la notification écrite d'accord, puis respecter un délai supplémentaire de deux mois pendant lequel les tiers peuvent exercer un recours.
Q: Emprise au sol ou surface de plancher, laquelle compte vraiment ?
R: Les deux critères s'appliquent simultanément. Si l'un ou l'autre dépasse le seuil de 20m² ou 40m² selon votre situation, l'autorisation de niveau supérieur devient nécessaire.
Q: Quels risques si je construis sans autorisation ?
R: Une amende pouvant atteindre 300 000 euros, une obligation de démolir à vos frais, des difficultés majeures pour vendre votre bien, et l'impossibilité d'assurer votre construction.
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