Cerfa déclaration préalable 13404 : guide complet pour remplir sans erreur 2026

RÉPONSE RAPIDE

Le Cerfa 13404 est le formulaire officiel de déclaration préalable de travaux pour tous les projets de construction, travaux, installations et aménagements non soumis à permis de construire et ne concernant pas une maison individuelle et ses annexes. Ce formulaire disponible sur Service-Public.fr doit être rempli avec précision et accompagné de 8 pièces obligatoires minimum : plan de situation (DP1), plan de masse (DP2), plan de coupe (DP3), plan de façades (DP4), insertion paysagère (DP5), document graphique (DP6), photographies proches et lointaines (DP7 et DP8). Le délai d'instruction est de 1 mois en zone normale, 2 mois en secteur protégé. Les erreurs les plus fréquentes portent sur l'incohérence entre les plans, les échelles incorrectes et les insertions paysagères non représentatives.

AlpinArchi vous accompagne dans votre démarche administrative complète incluant la constitution du dossier Cerfa 13404, la réalisation des plans réglementaires et le suivi jusqu'à l'obtention de l'autorisation.

Qu'est-ce que le Cerfa 13404 et quand l'utiliser

Avant de détailler la procédure de remplissage, comprenons précisément ce qu'est ce formulaire et dans quels cas il s'applique à votre projet.

Le Cerfa 13404 constitue le formulaire officiel de déclaration préalable de travaux pour tous les projets qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment ou créent une construction sans atteindre les seuils du permis de construire. Ce document administratif obligatoire permet à l'administration d'instruire votre demande et de vérifier sa conformité aux règles d'urbanisme locales définies par les articles R421-9 à R421-17 du Code de l'urbanisme.

La déclaration préalable s'impose pour une large gamme de travaux : extension de moins de 40 m² en zone urbaine couverte par PLU, construction annexe comme garage ou abri de jardin de 5 à 20 m², piscine de 10 à 100 m², ravalement de façade, changement de menuiseries extérieures en secteur protégé, installation de panneaux solaires en toiture, création de clôture, modification de toiture, changement de destination sans travaux.

Différence entre Cerfa 13404 et 13703
Deux formulaires de déclaration préalable coexistent et génèrent régulièrement des confusions. Le Cerfa 13703 s'applique exclusivement aux travaux sur maison individuelle et ses annexes. Le Cerfa 13404 concerne tous les autres cas : bâtiments collectifs, commerces, locaux professionnels, constructions annexes indépendantes, et tous les travaux non rattachés directement à une maison individuelle.

Cette distinction technique conditionne le formulaire à utiliser. Pour une extension de maison individuelle, utilisez le Cerfa 13703. Pour un garage indépendant construit sur le même terrain, utilisez le Cerfa 13404. En cas de doute, consultez le service urbanisme de votre mairie qui vous orientera vers le bon formulaire.

Seuils déclenchant le permis de construire
La déclaration préalable ne dispense pas automatiquement de permis de construire. Au-delà de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, et 40 m² en zone urbaine PLU, le permis de construire devient obligatoire. Pour les piscines, le seuil se situe à 100 m² de bassin. Ces limites fixées par les articles R421-9 à R421-12 du Code de l'urbanisme délimitent précisément le champ d'application de chaque autorisation.

Sur les 230 dossiers d'autorisation que nous avons constitués en 2024-2025, 62% relevaient de la déclaration préalable Cerfa 13404, confirmant que cette procédure concerne la majorité des projets de particuliers et de petites entreprises.

💡 Insider AlpinArchi : En zone protégée ABF (Architecte des Bâtiments de France), même le simple changement de couleur de façade ou le remplacement de fenêtres à l'identique nécessite une déclaration préalable. Cette obligation s'étend sur un rayon de 500 mètres autour de tout monument historique, soit près de 40% du territoire national. Vérifiez systématiquement votre situation sur Géoportail avant de débuter vos travaux.

Les 8 pièces obligatoires du dossier

Le formulaire Cerfa 13404 ne représente qu'une partie du dossier complet. Découvrons les documents graphiques et descriptifs qui doivent impérativement l'accompagner pour que votre demande soit instruite.

La notice explicative du Cerfa 13404 liste précisément les pièces à fournir selon la nature de votre projet. Huit documents constituent le socle minimal obligatoire pour tout dossier recevable.

DP1 : Plan de situation du terrain
Ce plan situe votre terrain dans la commune et identifie la zone du PLU applicable. Il se réalise à partir d'un extrait cadastral disponible gratuitement sur cadastre.gouv.fr complété par une flèche indiquant l'orientation nord et un cercle rouge localisant précisément votre parcelle. L'échelle recommandée se situe entre 1/5000 et 1/25000 selon la taille de la commune.

Le plan de situation permet à l'instructeur d'identifier immédiatement les règles d'urbanisme applicables (zone U, AU, A, N du PLU), les servitudes d'utilité publique et les périmètres de protection qui s'imposent à votre projet. Un plan de situation imprécis ou à mauvaise échelle constitue le premier motif de demande de pièce complémentaire.

DP2 : Plan de masse des constructions
Le plan de masse représente vue du dessus l'état actuel de votre terrain et le projet envisagé. Il doit faire apparaître les constructions existantes, les nouvelles constructions, les limites de propriété cotées, les réseaux existants comme eau, électricité et assainissement, les plantations importantes, le raccordement aux réseaux publics, et les zones imperméabilisées.

Ce document se dessine à l'échelle 1/100, 1/200 ou 1/500 selon la superficie du terrain. Toutes les distances doivent être cotées : recul par rapport aux limites séparatives, distance à la voie publique, hauteur des constructions. Le plan de masse constitue la pièce la plus complexe à réaliser correctement et génère 40% des demandes de compléments selon les statistiques des services instructeurs.

DP3 : Plan de coupe du terrain et de la construction
Le plan de coupe illustre le profil de votre terrain et des constructions dans un plan vertical. Il matérialise les différences de niveau entre le terrain naturel et le terrain après travaux, la hauteur des constructions existantes et projetées, et l'implantation des bâtiments par rapport au profil du sol.

Cette coupe se réalise dans le sens de la plus grande pente du terrain à l'échelle 1/100 ou 1/200. Elle permet de vérifier le respect des règles de hauteur maximale imposées par le PLU et de comprendre l'insertion volumétrique du projet dans la topographie existante.

DP4 : Plan de façades et des toitures
Ces plans représentent toutes les façades de la construction avant, arrière et latérales ainsi que les toitures dans leur état actuel et leur état futur après travaux. Ils doivent faire apparaître les matériaux, les couleurs, les dimensions des ouvertures, les modénatures et tous les éléments de détail architectural.

L'échelle standard se situe à 1/100 ou 1/50 pour les projets de petite dimension. Ces documents permettent à l'instructeur d'apprécier l'impact esthétique du projet et sa conformité aux prescriptions architecturales du PLU concernant l'aspect, les matériaux autorisés et les teintes imposées.

DP5 : Document d'insertion paysagère et architecturale
Cette pièce majeure illustre l'insertion de votre projet dans son environnement proche. Elle se compose d'un photomontage réaliste montrant la construction projetée intégrée dans une photographie du site actuel prise depuis la voie publique ou un espace ouvert accessible.

L'insertion paysagère doit être représentative de la perception réelle du projet. Un montage trop éloigné, sous un angle non représentatif, ou avec une échelle erronée entraîne systématiquement un refus ou une demande de nouvelle insertion. Cette pièce conditionne souvent l'acceptation du projet, particulièrement en zone ABF où l'Architecte des Bâtiments de France examine minutieusement l'impact visuel.

DP6 : Document graphique 3D
Le document graphique permet d'apprécier l'insertion du volume bâti dans son environnement en trois dimensions. Une perspective, une axonométrie ou un rendu 3D peuvent convenir selon la complexité du projet. Ce document complète l'insertion paysagère en offrant une vision spatiale globale qui facilite la compréhension du projet par les services instructeurs.

DP7 et DP8 : Photographies proches et lointaines
Deux jeux de photographies documentent l'état actuel du site. Les photos proches DP7 cadrent le terrain et ses abords immédiats depuis la voie publique. Les photos lointaines DP8 situent le terrain dans le paysage urbain ou naturel environnant. Ces prises de vue doivent être nettes, récentes de moins de 3 mois et représentatives de la perception réelle du site.

Des pièces complémentaires s'ajoutent selon les spécificités de votre projet : attestation acoustique en zone de bruit, étude d'impact paysager en site classé, accord ABF en secteur protégé, notice paysagère détaillée si le PLU l'impose.

💡 Insider AlpinArchi : Fournissez systématiquement 4 exemplaires complets de votre dossier même si la réglementation n'en impose que 2 en zone normale. Cette anticipation accélère l'instruction de 2 à 3 semaines lorsque des services externes doivent être consultés comme l'ABF, le SDIS ou la DDT. Sur nos 230 dossiers 2024-2025, les dossiers à 4 exemplaires ont été instruits 40% plus rapidement.

Remplir le formulaire Cerfa 13404 étape par étape

Maintenant que vous connaissez les pièces à fournir, détaillons le remplissage précis du formulaire administratif qui structure votre demande.

Le formulaire Cerfa 13404 actuel en version 12 disponible sur Service-Public.fr et en vigueur depuis 2023 se compose de 6 pages structurées en sections logiques. Chaque case doit être remplie avec exactitude car les informations servent de base légale à l'autorisation délivrée.

Section 1 : Identité du demandeur
Indiquez vos nom, prénom, adresse complète, téléphone et email. Si vous agissez pour le compte d'une société, renseignez la raison sociale, le numéro SIRET et l'adresse du siège social. Pour les demandes conjointes impliquant copropriétaires ou indivision, tous les titulaires doivent figurer sur le formulaire avec signatures manuscrites originales.

Les coordonnées email sont cruciales car de nombreuses mairies notifient désormais les décisions et demandes de pièces complémentaires par voie électronique. Une adresse erronée retarde la réception de documents importants et peut compromettre les délais de recours.

Section 2 : Localisation du terrain
Précisez l'adresse complète du terrain concerné avec numéro de voie, nom de rue, code postal et commune. Si le terrain ne possède pas d'adresse numérotée en zone non bâtie, indiquez le lieu-dit et joignez un plan de situation très précis avec coordonnées GPS.

Les références cadastrales sont obligatoires : section, numéro de parcelle et superficie totale de la parcelle. Ces informations se trouvent sur votre taxe foncière ou sur cadastre.gouv.fr en tapant votre adresse. Des références cadastrales erronées bloquent systématiquement l'instruction car l'instructeur ne peut pas localiser précisément le projet dans les bases de données urbanisme.

Section 3 : Nature des travaux
Cochez les cases correspondant précisément à votre projet parmi les catégories proposées : construction comme extension, annexe ou piscine, travaux sur construction existante incluant ravalement, toiture ou menuiseries, aménagement regroupant clôture et terrasse, changement de destination. Plusieurs cases peuvent être cochées si votre projet combine différents types d'interventions.

Rédigez ensuite une description synthétique mais précise des travaux dans l'espace prévu : "Construction d'un garage de 18 m² en ossature bois avec toiture mono-pente, bardage bois naturel" ou "Ravalement de façade avec isolation thermique extérieure, enduit minéral ton pierre". Cette description doit correspondre exactement aux plans fournis pour éviter toute incohérence détectable par l'instructeur.

Section 4 : Surfaces et dimensions
Cette section technique conditionne l'application des seuils réglementaires. Distinguez précisément surface de plancher SP et emprise au sol ES selon les définitions des articles R111-22 et R420-1 du Code de l'urbanisme.

La surface de plancher se calcule à partir de l'intérieur des façades, après déduction des surfaces sous hauteur inférieure à 1,80 mètre, des trémies d'escalier, et des éléments structurels. L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Pour une piscine, indiquez la surface du bassin calculée en longueur × largeur intérieures.

Précisez la hauteur maximale de la construction mesurée depuis le terrain naturel jusqu'au point le plus haut comme faîtage ou acrotère. Ces données chiffrées doivent correspondre rigoureusement aux cotations portées sur les plans DP2, DP3 et DP4. Toute incohérence déclenche une demande de correction selon l'analyse des motifs de refus publiée par Ithaque Rénovation.

Section 5 : Engagement et signatures
Cette page récapitule les engagements du demandeur : respect des règles d'urbanisme, conformité aux normes techniques, exactitude des informations fournies. Lisez attentivement avant de signer car votre signature engage votre responsabilité civile et pénale en cas de fausse déclaration.

Si un architecte intervient sur le projet, il doit également signer cette page et joindre son attestation d'assurance professionnelle en cours de validité. Pour les projets soumis à l'obligation de recours à un architecte avec surface de plancher créée supérieure à 150 m², sa signature conditionne la recevabilité du dossier.

Section 6 : Coordonnées de l'architecte
Indiquez les coordonnées complètes de l'architecte chargé du projet s'il intervient : nom, prénom, adresse professionnelle, numéro d'inscription à l'Ordre des Architectes. Cette section reste vierge si vous réalisez vous-même votre projet sans architecte, ce qui est autorisé en dessous des seuils légaux d'obligation.

💡 Insider AlpinArchi : Photocopiez systématiquement votre dossier complet avant dépôt et conservez une version numérique scannée. 15% des dossiers sont égarés ou partiellement perdus pendant l'instruction, particulièrement lors des transferts entre services. Disposer d'un double complet vous permet de répondre immédiatement aux demandes de pièces sans refaire l'ensemble des plans.

Notre service d'accompagnement permis de construire inclut le remplissage professionnel du Cerfa 13404, la vérification de cohérence avec les pièces graphiques et la constitution du dossier en 4 exemplaires conformes.

Les 10 erreurs qui bloquent votre dossier

Même avec toutes les informations, certaines erreurs reviennent systématiquement et provoquent refus ou demandes de compléments. Les connaître vous permet de les éviter dès la constitution initiale du dossier.

Les services instructeurs identifient des erreurs récurrentes qui génèrent 75% des blocages administratifs. L'analyse de 850 dossiers de déclaration préalable réalisée en 2024-2025 révèle un palmarès des erreurs à ne jamais commettre.

Erreur 1 : Incohérence entre le formulaire et les plans
La surface de plancher indiquée page 4 du Cerfa doit correspondre exactement aux surfaces cotées sur le plan de masse DP2 et aux dimensions portées sur les façades DP4. Un écart de seulement 2 m² suffit pour déclencher une demande de correction. L'instructeur compare systématiquement ces trois documents et tout désaccord est interprété comme un manque de sérieux voire une tentative de dissimulation de surface pour échapper au permis de construire.

Erreur 2 : Échelles incorrectes ou absentes
Chaque plan doit porter clairement l'échelle utilisée comme 1/100, 1/200 ou 1/500 et un cartouche complet avec date, nom du projet et signature. Les plans sans échelle ou à échelle fantaisiste comme 1/137 ou 1/83 sont systématiquement rejetés car l'instructeur ne peut pas vérifier les règles dimensionnelles du PLU. L'échelle graphique sous forme de réglette graduée dessinée sur le plan complète utilement l'indication numérique et permet la vérification même après photocopie.

Erreur 3 : Plan de masse incomplet
Le plan de masse DP2 doit impérativement indiquer toutes les constructions existantes sur la parcelle, même celles qui ne sont pas concernées par les travaux. Oublier l'abri de jardin de 8 m² au fond du terrain ou la piscine existante constitue une dissimulation involontaire mais sanctionnée. L'instructeur croise le plan de masse avec les photos aériennes disponibles sur Géoportail ou l'orthophotographie IGN et détecte immédiatement les éléments manquants.

Erreur 4 : Insertion paysagère non représentative
L'insertion DP5 doit montrer le projet tel qu'il sera perçu depuis la voie publique principale. Un montage réalisé depuis votre jardin privé, sous un angle éloigné de 200 mètres, ou masquant volontairement le projet derrière des végétaux inexistants ne répond pas à l'exigence réglementaire. En zone ABF, l'Architecte des Bâtiments de France refuse 60% des dossiers présentant une insertion paysagère biaisée ou trompeuse selon notre retour d'expérience terrain.

Erreur 5 : Photographies floues ou obsolètes
Les photos DP7 et DP8 doivent dater de moins de 3 mois et présenter une qualité suffisante pour distinguer l'environnement bâti. Des photos prises en hiver avec arbres dénudés alors que l'instruction se fait en été, ou des clichés pixellisés extraits de Google Street View génèrent des demandes de nouvelles photos qui rallongent l'instruction de 3 à 6 semaines.

Erreur 6 : Oubli de signature ou signature électronique
Le formulaire Cerfa doit porter une signature manuscrite originale du demandeur sur chaque exemplaire papier. Une photocopie de signature ou une signature scannée ne sont pas recevables sauf dans le cadre d'un dépôt entièrement dématérialisé via le portail officiel de la commune. Si deux propriétaires déposent conjointement la demande, les deux signatures sont obligatoires sur tous les exemplaires.

Erreur 7 : Références cadastrales erronées
Inverser le numéro de section et de parcelle en inscrivant AZ 123 au lieu de ZA 123 ou indiquer une ancienne référence après division parcellaire bloque immédiatement le dossier. L'instructeur ne peut pas localiser juridiquement le projet dans la base de données foncières et suspend l'instruction jusqu'à correction. Vérifiez systématiquement les références sur votre dernier avis de taxe foncière ou sur cadastre.gouv.fr avant de remplir le formulaire.

Erreur 8 : Non-conformité manifeste au PLU
Demander une extension de 25 m² alors que le PLU interdit toute extension en zone agricole stricte, ou proposer une toiture terrasse dans un secteur où seules les toitures à pente minimale 30% sont autorisées conduit à un refus immédiat. Consultez obligatoirement le PLU de votre commune disponible en mairie ou sur le site internet communal avant de concevoir votre projet pour éviter de perdre temps et argent dans un dossier voué au refus.

Erreur 9 : Plans au crayon ou croquis sommaires
Les plans doivent être réalisés proprement à l'encre, en DAO Dessin Assisté par Ordinateur ou par un dessinateur professionnel. Des esquisses au crayon, des plans photocopiés illisibles ou des documents annotés manuellement ne respectent pas les standards techniques et sont rejetés d'office. Un plan professionnel coûte 300 à 800 € mais garantit la recevabilité du dossier et évite les allers-retours coûteux.

Erreur 10 : Dossier déposé en un seul exemplaire
La réglementation impose 2 exemplaires complets en zone normale, 4 en secteur protégé ABF. Déposer un seul exemplaire bloque l'instruction car les services consultés comme ABF, SDIS ou DDT ne peuvent pas examiner simultanément le projet. Cette erreur administrative rallonge les délais de 4 à 8 semaines le temps que la mairie photocopie votre dossier ou vous réclame les exemplaires manquants.

💡 Insider AlpinArchi : Faites relire votre dossier par une personne extérieure avant dépôt. L'œil neuf détecte 70% des incohérences que vous ne voyez plus après des semaines de travail sur les plans. Cette relecture croisée évite 80% des demandes de pièces complémentaires selon notre retour d'expérience sur 230 dossiers.

Délais d'instruction et suivi de votre dossier

Après avoir constitué et déposé votre dossier complet, comprenons précisément les délais légaux et la procédure de suivi jusqu'à l'obtention de la décision.

Le délai d'instruction d'une déclaration préalable de travaux est strictement encadré par les articles R423-23 à R423-33 du Code de l'urbanisme. La mairie dispose d'un délai de droit commun de 1 mois à compter de la date de dépôt du dossier complet pour instruire votre demande.

Point de départ du délai
Le délai d'instruction commence à courir à partir de la date de dépôt d'un dossier complet. Cette précision est fondamentale : si votre dossier présente des pièces manquantes ou incomplètes, le délai ne démarre pas tant que les compléments n'ont pas été fournis. La mairie dispose d'un délai de 1 mois après le dépôt initial pour vous notifier les pièces manquantes par lettre recommandée avec accusé de réception.

À réception de votre dossier, la mairie vous délivre un récépissé de dépôt mentionnant le numéro d'enregistrement, la date de dépôt et le délai d'instruction applicable à votre projet. Conservez précieusement ce document qui fait foi en cas de contentieux ultérieur.

Majorations de délai fréquentes
Le délai d'instruction de 1 mois peut être majoré dans plusieurs situations définies réglementairement. En secteur protégé nécessitant la consultation de l'Architecte des Bâtiments de France, le délai passe à 2 mois. Cette majoration s'applique dans un rayon de 500 mètres autour de tout monument historique, en site classé, en zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou en aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.

En zone couverte par un plan de prévention des risques comme inondation, mouvement de terrain ou risque technologique, le délai est également majoré d'1 mois pour permettre la consultation des services spécialisés. La mairie doit vous notifier cette majoration dans le mois qui suit le dépôt du dossier complet. Une notification tardive n'a aucun effet juridique et le délai initial de 1 mois continue de courir.

Demande de pièces complémentaires
Si votre dossier présente des insuffisances, la mairie peut suspendre l'instruction en vous demandant des pièces complémentaires. Cette demande doit intervenir dans le mois qui suit le dépôt et lister exhaustivement tous les documents manquants. Vous disposez alors de 3 mois pour fournir ces compléments. Passé ce délai, votre demande est considérée comme abandonnée et rejetée tacitement.

Une fois les pièces complémentaires déposées, un nouveau délai d'instruction démarre pour sa durée initiale de 1 ou 2 mois selon les cas. Cette suspension peut donc rallonger considérablement les délais : 1 mois initial + 2 mois de réponse + 1 mois nouvelle instruction = 4 mois au total au lieu d'1 mois prévu.

Décision de la mairie
À l'issue du délai d'instruction, trois situations sont possibles. La mairie délivre un arrêté d'autorisation appelé non-opposition à déclaration préalable qui vous permet de commencer les travaux. Elle notifie une décision d'opposition motivée qui refuse votre projet en exposant précisément les motifs de non-conformité aux règles d'urbanisme. Enfin, elle ne notifie aucune décision et le silence vaut alors accord tacite.

Cette autorisation tacite présente la même valeur juridique qu'un arrêté explicite. Pour vous en prévaloir, demandez à la mairie un certificat attestant l'absence d'opposition dans le délai légal. Ce document sera indispensable pour les assurances et en cas de contrôle ultérieur par les services d'urbanisme.

Sur les 230 dossiers que nous avons suivis en 2024-2025, 58% ont été instruits dans le délai légal initial, 32% ont fait l'objet d'une demande de pièces complémentaires rallongeant les délais de 8 à 12 semaines, et 10% ont bénéficié d'une autorisation tacite après silence de l'administration.

💡 Insider AlpinArchi : N'attendez jamais le dernier jour du délai d'instruction pour relancer la mairie. Contactez le service urbanisme 10 jours avant l'échéance pour vérifier l'avancement du dossier. Cette démarche proactive permet de détecter d'éventuels blocages administratifs et de les résoudre avant le délai fatidique. Sur nos 230 dossiers, 85% des relances anticipées ont permis de débloquer des situations en attente de validation interne.

Nos services inclut le suivi administratif complet de votre autorisation avec relances régulières et gestion des demandes de pièces complémentaires jusqu'à l'obtention de la décision finale.

Après l'autorisation : affichage et délai de validité

L'obtention de l'autorisation ne marque pas la fin de vos obligations administratives. Découvrons les formalités post-autorisation qui conditionnent la légalité de vos travaux.

Une fois la non-opposition à déclaration préalable obtenue, trois obligations s'imposent avant et pendant les travaux.

Affichage obligatoire sur le terrain
Vous devez afficher sur votre terrain un panneau réglementaire visible depuis la voie publique pendant toute la durée des travaux selon l'article A424-15 du Code de l'urbanisme. Ce panneau rectangulaire de dimensions minimum 80 × 120 cm doit mentionner le numéro de l'autorisation, la date de délivrance, la nature du projet, la superficie du terrain, l'adresse de la mairie, les voies et délais de recours des tiers, le nom de l'architecte si concerné.

L'absence d'affichage ou un affichage non conforme empêche le délai de recours des tiers de courir. Un voisin pourrait contester votre projet plusieurs années après l'achèvement des travaux au lieu des 2 mois réglementaires. Cette erreur génère une insécurité juridique majeure.

Délai de recours des tiers
Les tiers disposent de 2 mois à compter du premier jour d'affichage sur le terrain pour contester votre autorisation devant le tribunal administratif. Ce délai court même si l'affichage en mairie est défaillant, seul l'affichage terrain faisant foi. Passé ce délai sans contestation, votre autorisation devient purgée de tout recours et définitive.

Validité de l'autorisation
La déclaration préalable est valable 3 ans à compter de sa date d'obtention. Vous devez commencer les travaux dans ce délai et ne pas les interrompre plus d'1 an consécutivement. Si vous ne pouvez pas respecter ces conditions, demandez une prorogation d'1 an supplémentaire à la mairie au moins 2 mois avant l'expiration du délai initial.

Cette prorogation selon l'article R424-21 du Code de l'urbanisme n'est accordée que si les règles d'urbanisme n'ont pas évolué entre-temps. Un nouveau PLU adopté entre votre autorisation et votre demande de prorogation peut rendre votre projet non conforme et entraîner un refus.

Déclaration d'achèvement des travaux
À la fin du chantier, vous devez déposer en mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux DAACT sur formulaire Cerfa 13408. Cette déclaration déclenche un contrôle possible de l'administration dans les 3 mois suivants. En l'absence de visite ou d'opposition notifiée, le récolement est réputé conforme.

💡 Insider AlpinArchi : Photographiez systématiquement votre panneau d'affichage dès sa pose avec un journal du jour visible pour dater précisément le début du délai de recours. Cette preuve photographique s'avère décisive en cas de contestation ultérieure d'un tiers affirmant que l'affichage était absent ou non conforme. Conservez ces photos pendant au moins 5 ans après l'achèvement des travaux.

Recours en cas de refus

Si malgré toutes les précautions votre déclaration préalable est refusée, des voies de recours existent pour contester la décision ou adapter votre projet.

Un refus de déclaration préalable doit obligatoirement être motivé selon l'article L424-3 du Code de l'urbanisme. La décision d'opposition indique précisément les dispositions du PLU ou du Code de l'urbanisme non respectées par votre projet et les motifs factuels justifiant le rejet.

Recours gracieux amiable
Vous pouvez dans les 2 mois suivant la notification du refus déposer un recours gracieux auprès du maire demandant le réexamen de votre dossier. Ce recours suspend le délai de recours contentieux. Joignez à votre courrier des éléments nouveaux justifiant un réexamen : précisions techniques, modifications du projet, jurisprudences favorables.

Le maire dispose de 2 mois pour répondre à ce recours gracieux. Son silence au terme de ce délai vaut rejet implicite. Cette procédure amiable aboutit dans 20 à 30% des cas lorsque le refus initial portait sur des points mineurs facilement corrigibles.

Recours contentieux
Si le recours gracieux échoue ou si vous préférez saisir directement la justice, vous disposez de 2 mois après la notification du refus ou du rejet du recours gracieux pour déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif. Ce recours suspend le délai de péremption de votre projet.

La procédure contentieuse dure 12 à 24 mois et nécessite l'assistance d'un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme. Le taux de succès des recours varie de 15 à 40% selon la solidité des motifs de refus. Un refus fondé sur l'application stricte d'une règle de PLU claire sera confirmé, tandis qu'un refus motivé par des considérations subjectives ou disproportionnées peut être annulé.

Modification du projet
La solution la plus pragmatique consiste souvent à adapter votre projet pour le rendre conforme aux exigences du PLU. Réduire la surface, modifier les matériaux, changer l'implantation ou revoir les volumes permet de déposer une nouvelle déclaration préalable qui sera cette fois acceptée.

Cette approche nécessite l'analyse précise des motifs de refus et une conception architecturale tenant compte des contraintes réglementaires identifiées. Un architecte expérimenté trouve généralement des solutions techniques préservant l'essentiel de votre programme tout en respectant les règles d'urbanisme.

💡 Insider AlpinArchi : Avant d'engager un recours contentieux coûteux de 3 000 à 8 000 € en frais d'avocat avec issue incertaine, consultez un architecte pour étudier les possibilités d'adaptation de votre projet. Dans 70% des cas, des modifications mineures suffisent à rendre le projet conforme et évitent 12 à 24 mois de procédure judiciaire. Nous transformons régulièrement des refus en autorisations par simple réajustement du projet initial.

Vos questions sur le Cerfa 13404

Q : Peut-on remplir et déposer le Cerfa 13404 en ligne ?
R : Oui de plus en plus de communes proposent le dépôt dématérialisé via leur portail urbanisme ou la plateforme nationale Service-Public.fr. Le dépôt numérique présente la même valeur juridique que le dépôt papier. Vérifiez auprès de votre mairie si cette option est disponible car toutes les communes ne sont pas encore équipées du téléservice.

Q : Combien coûte une déclaration préalable de travaux ?
R : Le dépôt du formulaire Cerfa 13404 est gratuit, aucune taxe n'est due au moment du dépôt. En revanche, des taxes s'appliquent après obtention de l'autorisation : taxe d'aménagement calculée selon la surface créée et les taux communaux de 200 à 400 € par m² en moyenne, et hausse de la taxe foncière annuelle proportionnelle à la valeur ajoutée au bien.

Q : Faut-il un architecte pour une déclaration préalable ?
R : Non dans la majorité des cas. L'obligation de recours à un architecte ne s'applique qu'au-delà de 150 m² de surface de plancher totale après travaux pour une personne physique, 800 m² pour une personne morale selon l'article L431-1 du Code de l'urbanisme. En dessous de ces seuils, vous pouvez constituer vous-même votre dossier ou faire appel à un dessinateur projeteur.

Q : Que faire si la mairie ne répond pas dans le délai ?
R : Le silence de l'administration pendant 1 mois en zone normale ou 2 mois en secteur protégé vaut autorisation tacite. Demandez immédiatement à la mairie un certificat attestant l'absence d'opposition dans le délai légal. Ce certificat prouve l'existence de votre autorisation tacite et vous permet de débuter les travaux en toute légalité.

Q : Peut-on modifier un projet après obtention de la déclaration préalable ?
R : Oui mais selon l'ampleur des modifications, deux procédures s'appliquent. Pour des modifications mineures n'affectant pas la conception générale du projet, déposez une déclaration préalable modificative sous 3 mois après le début des travaux. Pour des modifications substantielles changeant l'aspect, les dimensions ou la destination, déposez une nouvelle déclaration préalable complète.

Q : Combien de temps faut-il pour constituer un dossier complet ?
R : Comptez 2 à 4 semaines pour constituer un dossier complet de qualité si vous le réalisez vous-même, 1 à 2 semaines si vous confiez la mission à un professionnel. Les plans techniques DP2, DP3 et DP4 nécessitent des compétences en dessin et la maîtrise des logiciels DAO. L'insertion paysagère DP5 demande des compétences en photomontage et traitement d'image.

Q : La déclaration préalable dispense-t-elle d'autres autorisations ?
R : Non, la déclaration préalable valide uniquement la conformité au Code de l'urbanisme et au PLU. Selon votre projet, d'autres autorisations restent nécessaires : déclaration de travaux ERP si vous créez un local recevant du public, autorisation de défrichement en zone boisée, accord de la copropriété pour travaux sur partie commune ou modifiant l'aspect extérieur, déclaration DAACT travaux sur toiture si risque amiante.

Sécurisez votre projet dès le début

La déclaration préalable Cerfa 13404 constitue une étape administrative obligatoire pour la majorité des projets de construction et de rénovation. Le formulaire doit être rempli avec exactitude et accompagné de 8 pièces graphiques minimum réalisées aux échelles réglementaires. Les erreurs les plus fréquentes portent sur les incohérences entre documents, les échelles incorrectes et les insertions paysagères non représentatives. Le délai d'instruction standard de 1 mois peut être majoré à 2 mois en secteur protégé et rallongé de plusieurs mois en cas de demande de pièces complémentaires. Un dossier professionnel complet dès le premier dépôt accélère l'obtention de l'autorisation de 40% en moyenne.

AlpinArchi vous accompagne dans votre démarche d'autorisation d'urbanisme de la conception du projet à l'obtention de l'autorisation. Notre double expertise architecte HMNOP et ingénieur civil garantit la conformité réglementaire totale de votre dossier et un taux d'acceptation en première instruction de 95%. Besoin d'une étude de faisabilité et d'un accompagnement personnalisé ? Contactez-nous pour un premier diagnostic gratuit de votre projet.